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地产大佬集体看跌2012房价 黄怒波称最高降30%

2012-1-11 09:08| 发布者: 香山拍客| 查看: 405| 评论: 0|来自: 腾讯新闻

       昨日举行的 “2012中国地产新视角高峰论坛”上,任志强(微博)、刘晓光和黄怒波等地产大佬纷纷亮出观点,认为降价是今年房地产市场大势所趋,争论的焦点也仅限于降幅多少而已。其中,黄怒波最为悲观,认为房价降幅甚至将高达30%。

  同时,近日瑞银大中华研讨会发布的数据显示,2011~2012年度,全国商品住宅的供应或超出需求20%~40%左右。根据瑞银的估算,只有当新增供应降低28%,市场才能重新回到平衡状态。

  过量的新增供应,让今年的房价走势,可能在去年的基础上呈现下跌。瑞银预测,今年上半年,房价会继续下跌5%~20%,由于房地产市场的整体趋势不被看好,今年国内房地产股的估值也许会再创新低。

  难止房价下跌之势

  在坚持调控政策不动摇,新增供应仍处于高位的2012年,虽然开发商还不至于遭遇大面积洗牌,但房价下跌似乎已成为业内共识。

  昨日,首创集团总裁刘晓光就在“2012中国地产新视角高峰论坛”上公开表示,今年的房价会有下浮的可能性,但并不会出现暴跌,跌幅应该在“百分之十几”。

  刘晓光的观点得到了林达集团董事长李晓林 的赞同,他认为,如果今年GDP增幅达到7.5%,那么房价降幅将达到20%。阳光100置业集团常务副总裁范小冲认为,“今年房价会有下调,但是肯定不会是大幅下调,因为政策收紧的极限已经到来,现在开始慢慢回调。”范小冲同时表示,二、三线城市房价不会出现较大的滑坡,但总体而言,不排除个别现金流非常紧张的项目为了活命,房价出现“跳水”。

  相比之下,中坤集团董事长黄怒波更悲观。他认为,尽管信贷调控措施可能会改变,但本轮楼市调控不会停止,因此房价降幅应该在30%。

  另外,令人担忧的开发商资金链问题,在华远地产总裁任志强看来,并没到最糟糕的时候,2011年开发商的开发资金和到位资金的比例是1:1.78,仅比2009年略低。他认为,房地产没有媒体说得那么悲观,但在现有政策下,今年的开发商土地购置量仍将呈现下降趋势,并可能会持续较长时间。

  新增供应超需求

  上海易居房地产研究院此前发布的数据显示,截至去年12月底,包括北上广深等一线城市在内的十大典型城市平均销存比已经达到14.4,已经达到了两年内的新高,呈现迅速上升势头。而包括杭州、南京在内的典型二线城市新建商品住宅存销比快速上涨,由1月的6.0上升到12月的15.3。

  在市场去库存严峻的情况下,超过常规需求的新增供应,显然会让未来的市场更加趋于悲观。根据预测,今年的新增商品住房供应将达到11.13亿平方米,比去年的10.3亿平方米更高,但市场需求量据预测仅为8.04亿平方米。

  瑞银执行董事李智颖由此认为,远远超过需求的供应,对市场的影响,甚至超过了目前尚不明朗的政策,成为令房价下跌的最主要因素。

  瑞银的上述供应量的预测,有来自各地统计数据可以印证。上海市统计局数据显示,1~11月商品住宅新开工面积2187.02万平方米,增长19.1%,但同期商品住宅销售面积仅为1211.7万平方米。

  但中房信分析师薛建雄说,上述新开工的数据,包括了保障房。只是,排除掉保障房,以目前的销售量来看,新增供应确实比较大。

  只是过量的新增供应存在种种不确定性。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说,市场成交的低迷,会令开发商放慢施工速度。而薛建雄则认为,当银根放松,或者楼市调控政策放松时,暂时大于目前销售的实际供应会被市场释放的巨大需求所吸纳,重新产生供不应求的现象。

  瑞银的研究也指出,在2008年调控政策放松后,广州、深圳和北京均出现大幅月销量反弹的现象。其中广州的成交量反弹一度甚至同比超过145%。

  信托“爆仓”可能性小

  为了避免楼市调控带来的不利影响,开发商作出弃宅转商的调整。

  瑞银统计显示,2011年写字楼的新开工量甚至较2010年同比增加了近50%,而零售类地产的新开工量同比增加超过了20%。

  但李智颖说,她并不看好开发商的上述转型。因为内地的商业地产开发,大多用于销售,而非持有。在开发量增大的情况下,商业地产的销售竞争也会变得更加激烈,进而放慢销售速度。

  事实上,瑞银统计的十多家内地房企中,侧重发展商业地产的SOHO中国人和商业等的销售情况并不佳。截至去年9月底,SOHO中国的销售目标实现率仅为45%,而人和商业的销售目标实现率也只有62%。

  在销售放慢的背景下,开发商的流动性有可能进一步趋紧。瑞银认为,如果2012年的销售同比下降30%,大部分公司都会遇到现金流压力。而由于土地出让收入的下滑,土地增值税的清算速度会加快。因此,瑞银并不看好内地房地产股今年的盈利,称整体估值将创新低。

  不过,对开发商来说,今年也不全是坏消息。在答复关于今年上半年是否会出现大规模的信托“爆仓”时,李智颖说,至少在香港上市的房地产公司将很少遇到这类问题。截至去年3季度末,房地产业未偿信托贷款已同比减少6%,较二季度下跌46%。而在他们接触的房地产公司中,大多数选择以银行贷款来偿还到期信托贷款,而不是借新的信托借款。

  另外,由于存款准备金率的下调,按揭贷款的发放期将由现在至少3~6个月缩减下来,而大多数公司的负债率也将会较去年有所改善

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