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黎文江:广州卖地收入捉襟见肘何以为计

2011-12-27 09:19| 发布者: 花椒| 查看: 323| 评论: 0|来自: 观点地产网

摘要:   一、2011年广州土地市场特点。   1、2011年广州土地供应量大,与2007年及2009年推地水平接近,政府意图通过大量推地完成收取出让金任务。1-11月供应经营性用地432万㎡,其中商住地291万㎡。然而2007年及2009年 ...

  一、2011年广州土地市场特点。

 

  1、2011年广州土地供应量大,与2007年及2009年推地水平接近,政府意图通过大量推地完成收取出让金任务。1-11月供应经营性用地432万㎡,其中商住地291万㎡。然而2007年及2009年如此大量推地,是当时房地产市场非常火爆,大量推地成交情况仍然理想。2011年则完全不同,房地产市场不景气,大量推地,最终土地流拍频现,导致土地成交率较往年大幅下降,仅52%,为历年最低位水平。2011年土地成交金额预计290亿元,虽然比2010年下降36.4%,但是与2008年的173亿元相比,则大幅上升67.6%。显示2011年发展商虽然资金链紧,但是与2008年比较,其资金状况仍然良好。

 

  2、2011年商住用地的成交率低于商业金融办公用地。从过去历年的成交情况来看,商住用地的成交情况要优于商业金融办公用地。但是2011年则相反,商住用地的成交率低于商业金融办公用地。这也是近年来房地产宏观调控主要针对住宅市场的结果。在宏调情况下,住宅成交量低位徘徊,而商业金融办公用房则成交畅旺。

 

  3、2011年广州市商住用地供应集中在萝岗区、番禺区及南沙区,三个区域合计占全市供应量的74%。自2007年起,广州市土地出让方向发生转变,转为以外围区域为主。2007年至2011年间,经营性用地、商住用地的供应面积近7成分布在外围六区。受此影响,近年成交的商住用地主要分布在萝岗、番禺、南沙及花都。其中,萝岗区近年商住用地供应量大,需要注意的是,除了普通商住用地供应外,还有相当大部分为配合产业发展的商住用地出让,如中新知识城等。2011年广州市商住用地供应集中在萝岗区、番禺区及南沙区,三个区域合计占全市供应量的74%。萝岗、南沙的商住地成交量合计占全市的65%。番禺区由于大量供地位于南站,占全市供应量比例21%,虽然南站的地收回,成交占全市比例仍有17%。另外,天河区的供地量有所增加,占全市9%,但全部地最终收回。

 

  二、土地成交冷热原因分析

 

  1、南沙萝岗商住地热销三原因:1)、出让底价不高,风险相对低。南沙、萝岗起拍价占目前在售楼价约3成以下。而其他区域的地块起拍价普遍占到目前在售楼价的4成或以上。2)、南沙、萝岗商住地无限制条件。3)、南沙、萝岗发展潜力较好。

 

  萝岗区,在经历了2008和2009年开发的小高潮后,近两年开发锐减,区域供应严重不足,2011年前10月成交量更是跌至7万㎡。客观上对新增土地有较高的需求。区域发展看好,高新技术产业蓬勃发展,为区域商品住宅带来旺盛需求。2008年以来,区域商品住宅均价持续上涨。(2011年是因为限价房和部分内部房源的成交拉低了均价)。尤其是科学城板块,当前二手洋房售价13000-17000元/㎡。

 

  南沙区:受规划利好带动,发展前景备受看好,住宅发展势头良好。2011年南沙住宅供应量、成交量及成交价格均创下历史新高。南沙良好的发展势头,也吸引了越来越多发展商进驻南沙开发。

 

  2、南站大量流拍,主要是起拍地价过高:1)、从现状来看,优势不突出,起拍价透支未来价值。南站周边环境非常不成熟,缺少配套。但起拍价不低,其宅地的起拍楼面地价与金沙洲、芳村高尔夫、广氮等地价处于相同水平,但没有上述板块成熟。2)、宅地成本等相应增加,预计建成后住宅售价达1.9万以上/㎡。而目前华南板块、金沙洲等地售价约1.4-1.7万/㎡。此外,还有部分地块存在景观不利因素(望骨灰楼、高压线等)。3)、从发展前景来看,难以预料。

 

  南站卖地后的发展,政府表示5年内建成,但没有具体发展规划。而参照天河城、珠江新城的发展,普遍需要10年以上才能发展成熟。因此,南站何时发展成熟难以估计。从人气来看,目前南站人流以武广、广珠轻轨的客为主,仅集中在节假日,尤其春节。

 

  3、奥体、广氮大量地流拍,在于限制条件多。

 

  三、广州卖地收入捉襟见肘何以为计。

 

  近日,广州市财政局长袁锦霞向广州市人大常委会作报告时透露,最新预计2011年广州土地出让金收入290亿元,这个数字仅为年初预算502.5亿元的57.7%。而在2011年10月,广州市人大常委会第四十五次会议审议批准,2011年市本级土地出让金收入计划调整为399亿元,比年初预算502.5亿元缩减103.5亿元。依广州市财政局长袁锦霞预计,假如2011年达到290亿元土地出让收入,则比年初计划的502.5亿元减少212.5亿元;比调整后的399亿元减少109亿元;相比2010年455.6亿元的土地收入,下降36.4%。

 

  2010年广州全市基金收入完成526.5亿元,纳入政府性基金收入项目的国有土地使用权转让金收入455.6亿元,同比增长40.9%,占广州市2010年政府性基金526.5亿元的86%,占当年地方预算内财政收入1398亿元的比例为32.6%,也就是说,接近1/3的地方财政收入来自于土地出让金。同时,2010年广州市房地产相关税收收入213.9亿元,占当年地方预算内财政收入的比重为15.3%。以上两项相加,比重约为47.9%。卖地收入和房地产相关收入占了政府财力的将近半壁江山,不可谓不重要。所以当房地产市场的冬天从楼市向土地市场转移、土地卖不出去的时候,无论是来自于房地产相关的税收,还是土地出让金,两者的减收都直接影响到地方政府的钱袋子。

 

  袁锦霞介绍,若土地出让收入减收109亿元,则市本级土地出让金支出需调减94.37亿元。为此,将调减成本性支出69.66亿元。同时,将调减城建支出11.12亿元,调减地铁公司储备地出让收入返拨支出3.04亿元,调减政策性计提的农业土地开发支出、教育专项资金、农田水利建设资金等支出8.8亿元,调减中心镇土地出让金等支出1.75亿元。

 

  2011年下半年,广州市加大了推地力度,将被视为最有发展前途的武广高铁广州南站周边的20多块土地推向市场;并且学习香港卖地的经验,实行“勾地”制度;又调高了国有土地基准地价,中心城区商业、居住、工业用地地价比一年前的基准价分别上调64.3%、110%和2.7%。但现实情况比预期的还要严峻,包括南站24块地在内的32块土地因为无人报价而取消出让计划。

 

  不过,分管国土房管的广州市有关领导随后表示:“广州不靠卖地过日子”。而截至2010年12月31日,广州市政府负有直接偿还责任(非经营性项目)的债务是884.14亿元,其中,市城投集团非经营性项目债务为747.77亿元,市水投集团非经营性项目债务为136.37亿元。上述两个融资平台884亿元债务的利息支付由广州市财政给予补助;而债务的本金偿还则主要依靠划拨的价值数百亿元的广州奥体中心周边、广州新城周边土地储备,以及白云湖、海珠湖等滨水土地的土地储备开发收入。事实上,在银行对地方融资平台关上大门之后,广州城投集团去年已经发行了28亿元的债券融资。而在广州市2011年的政府基金支出预算里,当年的收支完全平衡,没有剩余。土地开发、地铁、城市建设以及亚运城建设,每一项都是超过百亿元的投入,此外,被征地农民社保补助、保障房项目、三旧改造都需要大量投入。按照国家规定,一个城市的政府性债务余额不能超过当年综合可用财力,广州市财政主管方面认为,广州市政府的债务总体规模控制在可承受的范围内。虽然884亿元的债务预计2012年才开始还本,短期之内财政资金还没有还本压力,但展望2012年,随着房地产宏观调控不放松,未来广州市主要来自于土地出让金的政府性基金收入前景并不乐观。

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