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10年来 为什么我们买房越来越难?

2011-12-5 09:31| 发布者: 花椒| 查看: 1270| 评论: 0|来自: 南方都市报

 
政府垄断土地供应,致房价暴涨
 
 
保障房旷课12年,导致全民购买商品房。
 

  十年回头看,买房越来越难,为何?原因在于,居民收入的增速远低于房价的涨速,房价收入比越拉越大;在于住房供应总量和结构对需求的偏离、经济增长中贫富差距拉大、货币超发造成货币贬值,而房地产成为资金蓄水池等等。

 

  往深里揪,则一是土地出让单一化,政府垄断土地出让;二是住房供应单一化,只能由开发商拿地建房,而保障房10多年未建、小产权房一直定性为违建……此外,通过对10年的梳理,我们还发现两个悲催的事实是:税费的持续增加、首付比例的持续提高,都导致了购房成本越来越高。

 

  这些问题,不难看见也不难推导,难就难在,它们相互杂糅在房地产这个作为国民经济支柱产业的大前提之下,因此变得万般棘手。“十年九调”,每次的调控都触及到其中一项或多项助涨房价的因素,但却无法根治全局。“根本原因是住房制度一元化:供地主体只有政府、供房主体只有开发商,形成了双重垄断,而宏观调控政策总是‘应急式’,治标不治本。”深圳市房地产研究中心中心主任王锋说,他于今年上半年出书论述近十年房价与调控,称此为最新思考的结论。

 

  N o.1 货币超发

 

  10年货币供应暴增450%

 

  房地产成为蓄水池

 

  “打压房价会使物价上涨”,2007年两会时,著名经济学家吴敬琏的这一言论招致不少网友的炮轰,有人误解他在为房价调控开脱,声称“我们要把吴老头的家拆了”。吴敬琏说“你把我家拆了也没有用”,果真当年房价在“9·27新政”之后转头下跌,物价则出现了7%以上的涨幅。

 

  三年后,2010年第三届中国地产年会上,中房集团理事长孟晓苏又搬出了这一故事,论述相似的论点———密集的调控政策,又导致了“按下葫芦浮起瓢”的结果:一方面住宅限贷、限购;另一方面,“蒜你狠”、“豆你玩”、“糖高宗”等流行词汇体现物价高涨之下人们的焦虑与反讽。

 

  上述言论,正是货币超发推升包括房价在内的中国物价的生动体现。公开数据显示,2001至2010年,国内货币投放量从15.8万亿直线上升到72 .6万亿,十年暴增了450%。如此巨额的货币增量,流到哪里就能在哪里吹起泡泡。

 

  另一方面,由于国内投资渠道长期缺乏以及房地产在国民经济中的特殊地位,大量资金开始持续流向房地产领域。究竟有多少钱流进了房地产,难以统算,但众所周知的是,在2008年11月“4万亿救市”计划出台之后,楼市立即反弹。

 

  从历史经验看,尤其在2005年之后,几乎每一次房地产市场的繁荣与萧条,都与货币政策有着无比紧密的联系,每当货币政策宽松时,便是房地产市场繁荣时,反之,则是萧条来临。比如,在2007年之前,相对宽松的信贷政策,主导了2005-2007年房价的暴涨。而在2007-2008年货币政策紧缩后,中国楼市陷入第一次较大的调整期,深圳楼盘普遍降价三成,个别腰斩。而在大救市政策出台之后,2009年房价的报复性反弹再次证明了,楼市直接由货币政策所主导。

 

  国金证券首席分析师金岩石曾多次公开称“未来5年房价翻番,天量货币投放推涨楼市”,他的底气一样来源于货币量的增长。据他所述,1992-2010年,每年纸币的增速在23%左右,而经济增速却在8.9%左右,按照经济学意义上的计算,通胀在14%,若以复利计算,就是5年翻一番。

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