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契税下调不敌房产税预期 买房人静观二手房降价

2011-12-1 09:58| 发布者: 花椒| 查看: 278| 评论: 0|来自: 北京青年报

  买房人静观二手房主降价

 

  新房市场价格逐步下探,而二手房业主却依然惜售,迟迟不肯降价出售,这使得不少二手房购房人转战新房市场,本就观望情绪浓厚的二手房市场客源进一步减少。而契税的下调并没有盘活二手房市场、加之房产税传闻不断的情况下,业内人士指出,随着新房价格的下探,二手房业主也该适时降价出手,避免更多损失。

 

  ●时隔两个月

 

  二手房主降价接洽购房人

 

  两个月前,刘先生将位于通州梨园区域的一处房产挂牌出售,86平方米,总价130万元,均价15000元/平方米,当时有购房人曾询问刘先生115万元是否出售,刘先生表示,“115万算下来单价才13500元/平方米,哪有杀这么多价的。”最终交易失败。接下来的两个月里,虽不乏有购房人询问,但砍价依然是主旋律。随着通州二手房价最低跌至13000元/平方米,刘先生近日主动约见开价115万元的购房人,希望尽快出手。

 

  与刘先生不同的是,小于将位于广安门附近的一处76平方米的房源挂牌出售,总价210万元,同样,只要有意向买家,基本都将价格砍至195万至200万,小于不甘心降价,认为市场只是在限购的影响下乏力,一旦日后限购取消,售价接近3万元/平方米应该不成问题,因此,“既然买家砍价这么狠,那我还是先放着吧。”小于表示。

 

  虽然上述二人做出截然相反的决定,但是同样反映出二手房市场短期内价格走跌的趋势。而对于是否应该降价出售,业内人士表示,“现在市场依然是在价格博弈当中,不过应该看到,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价。”

 

  ●二手房价下跌 价格倒挂趋缓

 

  北京中原市场研究部的分析人士认为,今年严厉的限购、限贷政策有效挤压了投机人士对房产市场的炒作空间,从而使得成交情况明显收缩,房价正逐步回归理性。同时受到近郊和远郊新房大量上市的影响,二手房成交结构趋向于城内比例增加,且价格会相对下降较晚和下降幅度较小。郊区房产如通州、大兴等则受到冲击较大,成交价格、成交量区域已有大幅跳水。

 

  从价格角度来看,预计11月二手住宅的价格约为23100元/平米,较10月下降1.5%左右,是自3月开始下跌以来跌幅最大的月份。业内人士认为,随着新房价格的跳水,二手房业主降价出售的意愿有所增强。

 

  应该看到,新房价格一直是二手房定价的“风向标”,随着目前市场上一手房打折促销力度的不断加大,一二手房价格倒挂的现象已经趋缓。

 

  中原地产市场研究部认为,新房价格取决于开发商,开发商可以根据策略及自身需求迅速降价,但二手房小业主之间的博弈性较大,从而导致楼盘整体房价的下降是个温和缓慢的过程。而一旦新房价格大幅跳崖,将直接影响潜在购房者选择二手房的积极性,致使同区域同品质的二手房房价随之下降,如8月时倒挂的典型项目首开常青藤(楼盘资料 业主论坛) 家园、学府树家园等二手房已经明显下降,现在的二手房价格已经低于其新房的成交价格。有业内人士表示,随着新房价格的下探,二手房业主也该适时降价出手,避免更多损失。

 

  ●契税下调难憾购房人

 

  房产税预期刺激业主降价出售

 

  近日,北京上调最低计税价格及普通住宅标准,对于二手房交易,根据现在的标准,北五环外一套89平米5年以上的二手房住宅,成交总价为200万,之前业主购买价格为100万。购房者出售者都为第一套住房,按照之前的规定,需要缴纳税费为:个税1%,营业税100万的5.5%,契税3%,合计为13.5万。而执行新规定以后只需要缴纳税费为:契税1%,个税减免营业税减免,只需要缴纳2万的税费,差额达到了11.5万。

 

  尽管如此,购房人小刘表示,现在的房价都在降,相比新标准下省下的税费而言,还是等房价下跌更实惠,所以,还是选择继续观望,坐等房价下跌。

 

  而中原地产市场研究部认为,因为同时提高了最低指导价格,之前部分避税的购房者将无法在避税,所以两者叠加,对购买二手房的业主来说,税费变化主要体现的部分刚需购房人群中,部分豪宅的购房者甚至税费将还有非常明显的上涨。

 

  同时,对于本次出台的认定普通住宅的标准,调整后的普通住宅认定标准与市场更为接近、更为合理,另外,该标准日后可能会在后续出台的试点房产税,或者物业税中起到比较重要的作用。

 

  对此,亚豪机构任启鑫分析,住建部有关负责人认为,限购是行政办法,是“不得已而采取的政策”。在城镇个人住房信息系统建立后,将更多的运用税收手段进行调节,房产税就是这其中最重要的一项。而一旦房产税被提上日程,“拥有住房套数”或许会成为其中的征税标准之一,投资客群持有房源的成本不断上升,在房价不断下行的通道中,成本的上升无疑会使其收益率逐渐下滑。“因此,在房产税尚未出台,房价也尚未进入底部通道之时,积极降价售出手中房源才是更好的选择。”任启鑫表示。

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