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买房签约小心“附件陷阱” 保值承诺不可轻信

2011-11-17 10:01| 发布者: 花椒| 查看: 510| 评论: 0|来自: 金羊网

  “垫首付”、“分期付”、“无条件退房”、“保值计划”……在楼市低迷下,开发商使出全身招数纷纷推出各种促销活动,以期招揽购房者出手。签约时,开发商往往会在统一的购房合同之外追加一些“附加条款”对活动作出细致的规定。附加条款和购房合同一样,购房者签还是不签?这是个问题。

 

  记者搜集了目前集中常见的促销方式,并邀请专业的律师就其中容易出现的风险以及纠纷作深入浅出的解读,提醒购房者在签合同与附加条款时别忘了仔细斟酌,对合同约定的各项权利、义务以及违约责任等要一一衡量,以免产生不必要的纠纷。

 

  分期首付先甜后苦

 

  案例:市民陈先生不久前收到一条手机促销短信,称某楼盘在售房源首付只要4万元即可。陈先生心动之下到其售楼处详询,原来垫首付是指购房者只要先支付一成首付,其余两成由开发商垫付,余款做按揭,年底前购房者再将两成首付给开发商。

 

  不过当他看到开发商附加的“借款合同”时却吓了一跳,违约条款中约定:若购房者逾期不付清另外两成首付,每天要支付应付款5‰的违约金,超过30天每天再加收5‰,若提出退房则前期交的一成首付予以没收。“我算了一下,一套40万元的小户型两成首付是8万,若逾期,每天的违约金至少400元,万一资金不到位退房,前面交的一成首付4万元就打了水漂。”

 

  解析:“分期首付”看起来让购房者不需支付太多的首付款就可“轻松”置业。不过,业内人士提醒,“低首付”跟“首付三成”是“背着抱着一样沉”,没什么本质区别,而且未来还款压力更大。

 

  房产律师魏亮表示,“分期首付”涉及购房者、开发商、银行三方的法律关系,产生三个合同关系,任何一个出现纠纷,都会产生一定的法律后果。比如,若《房屋买卖合同》出现纠纷,但并不影响购房者跟开发商签的《借款合同》,购房者借开发商的钱还是得还,同时,购房者与银行签订《按揭贷款合同》从按揭办理完毕后就开始生效,一旦超过银行规定时限不还,银行将回收房产。因此,一定要从自身的财务情况出发,判断自己是否有能力购房,别让自己因为一时的诱惑陷入财务危机。

 

  保值承诺镜花水月

 

  案例:市民高女士去年购买了某楼盘的房子,当时开发商承诺购房者保留10%的总房款,等交房时,若其他同品质房源的价格低于签约的价格,则免去这10%的总房款。但高女士在和开发商签订的附加“承诺书”中却约定:“房屋交付前一个月内,如同品质、同楼层、同户型、同付款方式房源价格不低于本人购买房源,应将10%房款一次性以现金形式付给开发商,款清拿房。若未能在承诺时间内把剩余房款补齐,开发商有权延期交付并追究违约责任。”

 

  结果,近期交房时,高女士以周边楼盘价格都在下调为由提出免除10%房款时,却遭到开发商的拒绝,坚称自己并未降价。

 

  解析:魏亮律师说,目前楼市执行的是“一房一价”政策,同一楼盘,不同组团、不同位置的楼栋都会产生不同的房价,因此该条款中“同品质房源”这个定义太过模糊,不但无法界定,反而还有利于开发商以此为由找借口。这种合同就是个销售噱头,可以称为营销陷阱。

 

  同样,一些所谓的“无条件退款”其实是风险与利益同在。首先,交房与退房时间都是开发商定的,购房者从时间差上丧失了自由。其次,购房者付款多为银行按揭,若还款期间退房,对银行来讲,购房者的抵押借款合同如何继续履行或终止?相关税费的支出如何退还?若退房时,房屋已交付,契税等费用谁承担?

 

  此外退房中,开发商审核或批准的时间主动权都在开发商,这就给“无理由退房”加上了个“有理由”的时间。

 

  贷款风险你来承担

 

  案例:李先生最近签订购房合同时,发现除了标准格式合同外,附加条款补充协议中增加了内容:“银行要求提高首付比例的,购房者需在15天内补足余款,否则即视为违约;购房者若遭遇公积金政策变化而不能获得公积金的,购房者须在15天内转为商业按揭,或以其他支付方式完成支付,否则即视为违约,开发商有权收回房产,并没收2万元定金。”面对如此条款,李先生无可奈何。

 

  解析:魏亮律师认为,在目前限购、限贷的形势下,开发商为了规避风险,把由于第三方(即指定银行)无法放贷导致的合同不能履行的责任,强加到了购房者的头上。这也提醒购房者在购房前要对自己的资信、贷款记录等有个全面清楚的了解,最好先去楼盘合作银行咨询自己是否符合贷款条件,不要冲动之下先签了购房合同和附加条款让自己被动。魏律师提醒,要慎重签订合同条款,对于贷款政策变化对贷款购房的影响,要做相应的考量。

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